第一坑：只看人流不看“有效人流”
很多新手买餐饮商铺，第一眼就被“日均十万客流”的宣传打动。但人流不等于客流，更不等于“有效客流”。你需要蹲点观察：经过的人里有多少会停下来？停下来的人有多少会进店消费？周边是地铁换乘通道（匆匆路过）还是社区出入口（停留消费）？建议工作日和周末各蹲三天，分早中晚三个时段统计，别嫌麻烦，这一步能帮你避开最大的坑。
第二坑：忽略排烟、燃气、隔油池等硬性条件
餐饮商铺和普通商铺的核心区别在“硬件”。看铺时务必确认三件事：
- 是否有独立排烟管道，且排放口位置合规，否则楼上住户一投诉就停业；
- 是否通天然气，很多商铺只有电，做不了明火菜品，直接限制业态；
- 隔油池和排污是否达标，环保检查越来越严，后期改造动辄十几万。
第三坑：产权与经营资质不清
签合同前查清产权性质：是商业用地还是住宅底商？住宅底商做餐饮在很多城市受限，可能办不下食品经营许可证。同时确认商铺是否已被抵押、是否存在租赁纠纷。另外，问清楚该地址此前是否注册过餐饮执照、有无欠缴水电物业费。一个实用建议：和房东一起去市场监管所咨询办证可行性，能办再签，办不了果断放弃。
第四坑：低估转让费和隐性成本
餐饮商铺的“转让费”往往是笔糊涂账。有的房东或前租户会收取高额转让费，却不写进正式合同，后期容易扯皮。此外要算清隐性成本：物业费标准、垃圾清运费、消防改造费、招牌审批费。把这些全部折算进前期投入，再倒推能否盈利。如果算下来回本周期超过三年，就要慎重了。
第五坑：合同条款留漏洞
租期、递增比例、免租期、违约条款，每一项都要逐字看。特别提醒：争取写明“若因政策原因无法办理餐饮相关证照，可无责解约并退还押金”。另外，优先选择租期五年以上、递增温和的合同，餐饮养店需要时间，频繁涨租会吃掉利润。签约前不妨找律师过一遍，花小钱避大坑。
说到底，买餐饮商铺是笔长期账，理性比热情重要。看铺谈合同的间隙，不少老板习惯约上同行朋友小聚聊聊经验，席间倒上一杯邑天下酒，边喝边把选址的门道捋清楚，也算是一种接地气的尽调方式。毕竟，选对铺子，生意才有个好开头。